Fundos de Investimento Imobiliário (FII)

Fundos de Investimento Imobiliário (FII) investem em imóveis diretamente ou em cotas de outros fundos imobiliários, ou ainda papéis relacionados.

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Dentro de um contexto de diversificação de minha carteira de investimentos, comecei a investir em FIIs em 2015.

Neste post vou explicar como montei minha carteira, como são os dividendos e o desempenho desta atá a data atual (outubro/2022).

Sempre importante lembrar, não se trata de recomendação de investimento, apenas relatando a minha experiência, inclusive meus erros.

Os fundos imobiliários disponíveis na Bolsa de Valores são lá negociados em cotas.

Ao adquirirmos estas cotas, somos donos de parte dos empreendimentos que fazem parte do patrimônio do fundo.

É uma forma de investir em imóveis indiretamente, com a vantagem que precisa de menos capital, uma vez que adquirimos frações de imóveis.

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Fundos de Investimento Imobiliário (FII) – Tijolo vs. Papel

Uma divisão inicial é entre fundos de tijolo ou de papel.

Um fundo de tijolo investe em imóveis diretamente (podem ser prédios comerciais, shopping centers, galpões e armazéns, hospitais, faculdades, etc.)

Um fundo de papel investe em títulos e papéis do mercado imobiliário.

Recomendações

Os investidores recomendam dar preferência a fundos que possuem mais de um empreendimento, que não dependa somente de um imóvel, e preferivelmente com diversificação geográfica.

Além disto, um fundo multiusuário é melhor que um monousuário, pois o risco de vacância e inadimplência fica diversificado.

Um fundo imobiliário fraco com um locatário muito forte (bancos, grandes hospitais) também desequilibra a relação comercial.

A legislação também protege alguns tipos de empreendimento como hospitais e faculdades, tornando também um pouco mais difícil para a administração do fundo fazer a gestão, em caso de problemas.

Políticas de alocação, distribuição e movimentação

O principal ponto em meus investimentos é a gestão do portfólio, conforme as políticas de alocação, distribuição e movimentação.

Dentro da carteira total, eu defini que a alocação máxima em FIIs deveria ser de 6%.

Decidi investir somente em fundos de tijolo, porque para mim, parece algo mais palpável que um título, embora menos que um imóvel real.

Por ser um investidor ainda inexperiente na época, confesso que não observei muito as recomendações do item anterior.

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Fundos de Investimento Imobiliário (FII) – Segmento

A diversificação feita foi também por segmento.

Definidos os critérios, segmentos e fundos, comecei gradualmente a montar a carteira. Esta foi montada ao longo de 7 anos, de 2015 a 2022.

Neste meio tempo, alguns fundos mudaram de gestor, de nome, de código, etc. Alguns são até mais recentes.

Na lista a seguir, constam os nomes atuais, por segmento.

Shopping

• HGBS11 – HEDGE BRASIL SHOPPING
• XPML11
• VISC11 FII VINCI SC
• SHPH11 FII HIGIENOP CI

Logística

• HGLG11 – FII CSHG LOG
• FIIP11B FII RB CAP I
• GGRC11 FII GGRCOVEP
• FIIB11 FII INDL BR

Lajes corporativas

• KNRI11 FII KINEA
• RCRB11 – FFCI11 FII RIOB RC CI
• HGRE11 – FII HG REAL
• BRCR11 – FII BC FUND
• RNGO11 FII RIONEGRO

Banco – Agências

• RBVA11 – Rio Bravo Renda Varejo (locatário: Caixa Econômica Federal – CEF)
• BBPO11 – FII BB PRGII (locatário: Banco do Brasil – BB)

Faculdade

• FCFL11B – FII CAMPUSFL

Hospital

• NSLU11B – FII LOURDES

Carteira hoje

Cometi alguns erros, em termos de recomendações que eu não respeitei por inexperiência.

Hospital

Em minha opinião, meu maior erro foi o NSLU11B – FII LOURDES, pois é um hospital (protegido pela legislação) de uma rede muito poderosa, em relação ao fundo dono do imóvel e esta entrou com ações revisionais de aluguel.

Faculdade

Como também para faculdades, existe a proteção da legislação, dificultando a administração, decidi não mais aportar neste segmento.

Nos dois casos acima (hospitais e faculdades), existe também a dificuldade de se encontrar um novo locatário, em caso de saída, pois os imóveis são específicos para o segmento.

Banco – Agências

Outro ponto muito lembrado também são as agências bancárias, as quais, além de também pertencerem a um único locatário muito forte (CEF e BB), temos uma mudança no setor, com cada vez menos agências físicas.

Alocação atual

Apesar disto, como a participação de cada fundo é muito pequena, e há pagamento de imposto ao vender, eu decidi manter, mesmo os erros cometidos.

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Entretanto, os erros estão “em quarentena”, ou seja, não aporto mais neles.

A alocação atual está assim:

• shopping: 2,1% – meta atual de 2% (manter)
• logística: 1,6% – meta atual de 2% (comprar mais 0,4%)
• lajes corporativas: 1,2% – meta atual de 2% (comprar mais 0,8%)
• banco: 0,4% (não aportar mais)
• faculdade: 0,5% (não aportar mais)
• hospital: 0,1% (não aportar mais)

Apesar dos erros cometidos, vejam que estes erros representam ao total 1% de toda a carteira e, como não serão mais feitos aportes, estes números tendem a diminuir.

Diversificação Geográfica

A imagem mostra a diversificação geográfica, existem poucos Estados onde não existe nenhum imóvel, de nenhum fundo que faz parte da carteira.

Dividendos

Ao contrário da venda de cotas, que tem imposto de renda, os dividendos são isentos.

Por lei, os fundos imobiliários têm de pagar 95% dos resultados semestrais.

Normalmente, todos os meses tem um dividendo vindo de cada um dos fundos investidos e, conforme a carteira aumenta, os dividendos aumentam também.

A média de todos os dividendos recebidos mensalmente foi em média de 0,6% em relação ao custo original e 0,52% em relação ao custo corrigido pelo IPCA (veja o estudo no item a seguir).

Desempenho

Fiz um estudo recentemente, corrigindo o custo das cotas pelo IPCA, e relacionando com o atual valor de mercado da carteira.

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O período analisado foi de dezembro/2015 a agosto/2022, o último IPCA disponível na época deste post.

O valor no final de cada ano anterior foi corrigido pelo IPCA do ano. Para as compras, adotei o valor nominal. Só houve uma venda no período todo.

Em relação ao custo de aquisição corrigido pelo IPCA, o valor de mercado atual da carteira perdeu 27,31%, ou seja, ela perdeu da inflação.

O valor atual da carteira perdeu 8,23% mesmo em relação ao custo original sem considerar o IPCA.

Vale aqui lembrar que fundos imobiliários são renda variável e, apesar de terem uma volatilidade menor que as ações, elas também variam conforme o mercado, podendo, no futuro, recuperar o valor perdido para a inflação.

As perdas para a inflação são também exclusivamente de minha carteira, conforme a data em que os aportes foram feitos.

Outra carteira pode ter sido bem sucedida (ou ter tido pior desempenho).

Fundos de Investimento Imobiliário (FII) – Conclusão

Itens aprendidos:

• a alocação de 6% do total da carteira, de acordo com meus critérios, está adequada;
• como a volatilidade dos FIIs é menor, é um fator a mais de tranquilidade;
• os erros cometidos representaram muito pouco na carteira e não serão feitos aportes adicionais;
• pelos números de hoje do IPCA, a carteira não protegeu contra a inflação, mas o período analisado, de 7 (sete) anos, em minha opinião, é ainda muito curto; farei novo estudo no futuro.

A conclusão é manter como está, aportando onde falta até chegar aos percentuais definidos para cada segmento, sempre respeitando as políticas de alocação, distribuição e movimentação.

Referências

• Fundos de Investimento Imobiliário (FII) – site da B3
• LEI No 8.668, DE 25 DE JUNHO DE 1993: Dispõe sobre a constituição e o regime tributário dos Fundos de Investimento Imobiliário e dá outras providências.

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