Investimento em imóveis: Compra com financiamento, venda ou aluguel, outros casos e a minha política de alocação para imóveis.
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Fiquei em dúvida se escrevia este post sobre investimento em imóveis, por não me considerar um conhecedor da área, mas pelas diversas experiências que passei, decidi escrever porque pode ajudar alguém.
Imóvel como residência
Cresci e vivi muito tempo em uma casa localizada num bairro da periferia, que apesar de longe, sempre foi calmo, até a chegada da violência e do tráfico de drogas.
Minha família na época (meus pais) encontraram um apartamento mais na área central que atendia os requisitos deles e tinha uma localização ótima (perto de bancos, hospitais, supermercados, estações de metrô, etc.)
Então, decidimos mudar.
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Financiamento
Na época, infelizmente não possuíamos o montante necessário para comprar o imóvel à vista.
Como ele estava sendo financiado pela Caixa Econômica Federal, pagamos o valor da entrada e financiamos por 20 anos no sistema de amortização SACRE, usando também o FGTS.
Então começamos pacientemente a pagar as prestações após darmos a entrada do financiamento.
Lembram do outro imóvel – o da periferia? Um belo dia vendemos este e, parte do valor da venda foi utilizada para quitar totalmente o financiamento, cinco anos depois.
Fazendo as contas, o valor total pago em prestações e reajustado, o imóvel financiado foi 78% mais caro que se pudéssemos ter comprado à vista (ou seja, em apenas 5 anos, quase demos um segundo imóvel para o banco) – um alerta sobre o impacto de um financiamento imobiliário.
Venda ou Aluguel?
Devido a problemas de saúde na família, quase uma década depois, o imóvel passou a não mais nos atender, nossa família mudou de cidade.
Então surgiria a dúvida: vender ou alugar?
A localização do apartamento sempre foi excelente.
As características dele permitiam fácil locação.
Um problema que tivemos desde a época da compra foi a desorganização do condomínio, mas com a posse de um novo síndico à mesma época da compra, em longos 15 anos ele foi colocando nosso condomínio em ordem.
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Foi o motivo final para decidir pelo aluguel.
Por indicação, encontramos uma imobiliária pequena, especializada em nosso prédio e outros nos arredores do bairro e cuja prioridade não era alugar rápido, mas sim selecionar bem o locatário.
Achei isto muito importante, somente uma vez houve problema com um locatário.
Passamos quinze anos solucionando problemas, seria um desperdício agora vender, ainda mais que haveria os custos de girar o patrimônio (corretagem, impostos, etc.).
Atualmente, diferente dos Fundos de Investimento Imobiliário, seu valor de mercado tem ganhado da inflação em 52%.
Normalmente, eu pergunto para a imobiliária anualmente qual o valor do m2 que permitiria vender com uma certa rapidez.
Outros casos
Como eu escrevi no início, imóveis não são meu forte.
Vejo amigos meus terem estratégias diferentes (e as experiências dele na área são maiores também).
Vou listar aqui 3 casos.
1. Ruína comprada no exterior. Meu amigo derrubou tudo e construiu todo um novo projeto, que ainda pode ter casas adicionais, devido o tamanho do terreno.
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2. Imóvel financiado no exterior. Eu não teria coragem de fazer isto, ganhando em reais e com dívida em euros. Mas ele fez e está pagando o financiamento com aluguel (outro risco que eu não aceitaria também, pois a qualquer momento o locatário pode sair, isto se não causar problemas maiores).
3. Durante a pandemia, outro amigo foi comprando financiado imóveis menores, alugando e quitando o financiamento o mais rápido possível, com muita disciplina. Acho o sucesso dele inspirador, embora eu não fizesse o mesmo, pelo motivo que explicarei no próximo item.
Investimento em imóveis – Alocação
Como expliquei na minha política de alocação, cada pessoa tem um limite de alocação a partir do qual ela não se sente tranquila.
No meu caso, eu não me sinto confortável em ter mais de 25% num determinado ativo.
Entretanto, um imóvel, pelo seu alto valor se comparado com investimentos, normalmente representa mais do que 25%.
Embora eu não me sinta confortável com isto, tive de aceitar. O esforço foi de crescer a carteira até que o imóvel represente 25% no máximo.
Nesta conta, eu utilizo o custo do imóvel corrigido pela inflação e não o valor de mercado, pois a ideia é não vender.
Então, vamos supor que o valor original do meu apartamento foi R$ 100 mil. Financiado, acabou saindo por R$ 178 mil.
Considerando que não gostaria de financiar novamente um imóvel, eu compraria um segundo imóvel, digamos de R$ 100 mil à vista, somente quando meu patrimônio for de 4 vezes a soma dos dois imóveis (R$ 278 mil). Neste caso então, somente quando eu tivesse R$ 1.120.000.
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Investimento em imóveis – Conclusão
Sei que é uma conta maluca, mas meu raciocínio para imóveis é este.
Para meu perfil de investidor, eu me adapto melhor com investimentos financeiros.
No caso de exposição a imóveis, temos os fundos de investimento imobiliário, com um investimento menor.
Este apartamento, no entanto, pretendo manter, pois é importante ter um porto seguro para quando a idade chegar, outro motivo para eu não o vender.
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